高端餐飲逃離CBD（圖文無(wú)關(guān)）

　　北京CBD（Central Business District中央商務(wù)區(qū)）的散售商鋪，一年時(shí)間里售價(jià)上漲了三成。位于東三環(huán)的高和萃項(xiàng)目的最高價(jià)格已達(dá)28萬(wàn)元/平方米。2011年1月，高和資本收購(gòu)了位于北京東三環(huán)核心區(qū)的博瑞大廈項(xiàng)目的商業(yè)部分，并命名為“高和萃”。

　　10月23日，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫在接受記者采訪時(shí)回答說(shuō)，商鋪售價(jià)上漲最大的動(dòng)力是租約的簽訂。

　　在出售之前，高和投入資金，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了較大程度的工程改造，并對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)整體招租，嚴(yán)格限制租戶(hù)資格，然后，進(jìn)行出售。對(duì)這一過(guò)程，高和將其形象比喻為“資產(chǎn)精裝修”。

　　目前，高和萃的最大承租者之一是代表高端餐飲的金悅利灣魚(yú)翅鮑魚(yú)酒店，來(lái)這里消費(fèi)的豪客們目的通常都是商務(wù)宴請(qǐng)，人均消費(fèi)水平1000元。過(guò)去，金悅利灣曾經(jīng)在金融街有一家分店。

　　在CBD核心區(qū)域的每一家甲級(jí)寫(xiě)字樓里，無(wú)論是國(guó)貿(mào)一期二期還是三期，還是華貿(mào)中心、惠普大廈、銀泰中心，都盤(pán)踞著數(shù)家不同風(fēng)格的餐館。普通工薪階層偶爾一嘗的感慨，最深的印象中都有一個(gè)“貴”字，有的單個(gè)菜品都達(dá)上千元。但幾乎無(wú)一例外，它們的日子都過(guò)得很好。一位高檔餐館老板私下告訴記者，每家高檔餐館的主力客戶(hù)群體都是商務(wù)宴請(qǐng)和公款消費(fèi)。換句話(huà)說(shuō)，是商務(wù)活動(dòng)和公款支撐著這些餐館的高租金。

　　高和萃鋪王的承租者當(dāng)然不是這家餐飲企業(yè)，而是農(nóng)業(yè)銀行。但是，它的存在卻十分有必要。蘇鑫看來(lái)，餐飲企業(yè)能吸引更多的人流，同時(shí)，高端餐飲的存在還能提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。在高和收購(gòu)的另外一個(gè)位于望京的商業(yè)項(xiàng)目中，租戶(hù)中很大一部分都是餐飲企業(yè)。

　　2012年第三季度開(kāi)業(yè)的、位于燕莎商圈的凱德MALLo太陽(yáng)宮店，建筑面積約為84，000平方米。該商場(chǎng)系由凱德商用中國(guó)開(kāi)發(fā)，以華聯(lián)精品超市、屈臣氏為主力店。其中40%的商戶(hù)都是餐飲企業(yè)。這也是凱德在選商之前就做過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也一再?gòu)?qiáng)調(diào)“吃”的重要性。他表示，萬(wàn)達(dá)選擇非零售業(yè)態(tài)，更強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)。王健林要求，每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中餐飲比重在整個(gè)租賃面積中超過(guò)20%，餐飲數(shù)量原則上要超過(guò)30家。北京正在籌備的一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，餐飲數(shù)量超過(guò)50家。“我很早就提出要做大餐飲，而且還要把餐飲放在最頂樓。中國(guó)的購(gòu)物中心不是賣(mài)出去的，而是吃出來(lái)的，民以食為天。”他不止一次這么說(shuō)。

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　　據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)有一個(gè)明確規(guī)定，體驗(yàn)式消費(fèi)要大于50%，尤其是文化娛樂(lè)和餐飲。“很多人覺(jué)得服裝店的租金高于餐飲，但如果10萬(wàn)平方米的商業(yè)面積全賣(mài)服裝，租金肯定會(huì)下降，如果搭配了各種各樣的餐飲、美食、文化、娛樂(lè)等，服飾店的租金會(huì)更大。不同的業(yè)態(tài)搭配會(huì)促進(jìn)比較效益，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的收益提升更好。”王健林說(shuō)。

　　當(dāng)然，餐飲店的輻射力有限，他們并不是商鋪高售價(jià)的最主要原因。在“高和萃”之前，SOHO系列的一些商鋪也曾創(chuàng)下單價(jià)高峰。例如2008年的三里屯SOHO售價(jià)曾達(dá)到19萬(wàn)元/平方米，而2010年的銀河SOHO鋪王價(jià)曾達(dá)22萬(wàn)元/平方米。而在當(dāng)前市場(chǎng)上世茂工三項(xiàng)目的售價(jià)也達(dá)到了24萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)價(jià)格產(chǎn)生決定性因素的是供求。蘇鑫觀察到，北京商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量逐年減少，2011年寫(xiě)字樓平均租金同比上漲超過(guò)了45%，商鋪?zhàn)饨饏s沒(méi)有大幅提高。直到2012年，寫(xiě)字樓租金上漲速度變緩時(shí)，商鋪?zhàn)饨鸩砰_(kāi)始補(bǔ)漲。據(jù)第一太平戴維斯提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱(chēng)，2012年第一季度北京中高端首層商業(yè)租金同比上漲14.3%，商鋪的租金進(jìn)入了快速上升的通道。

　　“2011年，零售商業(yè)供應(yīng)量較大，所以租金很難漲起來(lái)，但2011年以后，零售商業(yè)的供給量越來(lái)越少。”蘇鑫說(shuō)。2006年北京商業(yè)增量供應(yīng)套數(shù)曾高達(dá)15234套，之后商鋪供給呈階梯狀減少，2012年前7個(gè)月僅供應(yīng)了1258套，創(chuàng)下6年以來(lái)的歷史同期供應(yīng)量的新低。

　　蘇鑫認(rèn)為，北京商鋪市場(chǎng)的價(jià)格還會(huì)補(bǔ)漲。“北京作為一個(gè)發(fā)展中的國(guó)際貿(mào)易城市，商住比為1.41，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)外一些發(fā)達(dá)城市，更是低于國(guó)內(nèi)的一些二線(xiàn)城市。”據(jù)悉，濟(jì)南、西安、大連一些區(qū)域的商住比為2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。

　　租金上漲直接推動(dòng)了商鋪售價(jià)的上漲。高售價(jià)也會(huì)反作用于租金。未來(lái)，即便是高端餐飲店是否也會(huì)難以承受租金之重，逃離CBD？

　　不容樂(lè)觀的是，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)度數(shù)據(jù)中心每月《社會(huì)消費(fèi)品零售總額》的數(shù)據(jù)，2012年1月到8月，有8個(gè)月餐飲業(yè)收入同比增幅低于社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增幅。

　　9月底，全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一德勤發(fā)布的報(bào)告更是稱(chēng)：“中國(guó)餐飲行業(yè)雖然具有抗經(jīng)濟(jì)周期的能力，但大部分餐飲企業(yè)仍然因經(jīng)營(yíng)成本高漲等挑戰(zhàn)，陷入經(jīng)營(yíng)困境。”

　　很多餐飲企業(yè)面臨食材價(jià)格、人力成本等上漲壓力，房租的上漲對(duì)各餐飲行業(yè)運(yùn)營(yíng)成本控制造成不同程度的負(fù)面影響，有些餐飲企業(yè)盈利增幅放緩或停滯，有些則直接面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。